央企基因,重组后成为招商蛇口控股子公司,雄踞 A 股物业龙头
   
公司成立于 1985年, 1994年在深交所上市,隶属于中国航空工业集团。 重组成功后公司第一大股东为招商蛇口,公司将持有招商物业 100%的股权。 2018年公司实现营业总收入 66.6亿元,同比增长 13%,较 2017年增速高出 20个百分点,其中物业管理业务营收 37.2亿元,占比 56%,同比增长 29.7%。 2018年公司实现归母净利润 8.6亿元,同比增长 469%,其中物业管理业务贡献 1.6亿元归母净利润,扣除投资收益后的净利润为-0.1亿元,较 17年净利润-0.35亿元回升 71%。同时公司三项期间费用率不断下降,表明公司管理持续提升。
   
聚焦物业:并购后管理面积近 1.3亿,有望借力招商系“量&质”齐升
   
并购完成后中航善达物业管理面积近 1.3亿平,中航善达将成为招商蛇口全资公司,量、质优势有望加持。招商蛇口为国内房企龙头,主营业务包括住宅开发、园区运营。招商蛇口 2018年销售面积、持有型物业面积分别为 827.4万方和 311.74万方,结转后均有望成为招商物业服务对象。值得一提的是,招商蛇口在大湾区拥有大量待开发土地,未来也将有望成为服务对象,物业收入增速或将十分可观。同时招商物业背靠招商局集团,为国资委控股央企,在资源获取方面也具备优势,目前服务对象包括了多家中央级地方公权机构、金融机构、国内外知名企业等。
   
地产:销售型物业几近退出,“九方”系运营渐入佳境
   
2017、 18年开始随公司地产项目逐渐出售,地产营收规模逐渐缩减。 2016年大量项目出售,导致 2017年公司营收大幅缩减。 两轮出清后,公司销售型物业几近出清。在手项目仅剩 4个,其中衡阳中航还剩 50万方待开发土储、以及天津九方广场在施工中,预计年内新增贡献较少。截至 2018年 12月,中航九方管理项目数量 15个,管理面积达 127万㎡。 在产品线方面,已形成“九方”、“九方荟”两个产品品牌,具备一定的行业影响力,管理的部分项目如华强北九方、龙华九方及赣州九方等在本地区有一定影响力。
   
投资建议:
   
我们预计公司 2019-2021年有望实现营业收入 59.5亿元/67.4亿元/79.3亿元,预计实现归母净利润 3.5亿元/4.4亿元/5.4亿元,对应 EPS 分别为 0.52/0.67/0.81元。
   
如若重组成功, 19/20/21年备考营收分别为 127.05/149.19/182.61亿元,备考归母净利润分别为 6.6/7.7/9.2亿元。参考可比公司一致性预期 PE 均值, 2019年为 30倍,由于公司或有部分业绩来自地产业务或投资收益,但若重组后公司作为 A 股龙头或具备溢价空间,出于谨慎给予 28倍 PE,对应 2019年目标价位 14.56元,首次覆盖给予“ 买入”评级。
   
风险提示: 房地产周期波动,商业地产运营不及预期,重组进展不及预期,跨市场进行估值比较可能存在估值偏差