事件:股份转让审议通过,招商物业收购落地,交易细节进一步敲定。
   
业绩承诺稳健,未来增长有保障。根据《业绩承诺及补偿协议》,购买招商物业100%股权于2019年度实施完毕,则招商物业在业绩承诺期2019-2021年扣非后归母净利不低于1.59亿元、1.89亿元、2.15亿元;如2020年度实施完毕,则2020-2022年扣非后归母净利分别为不低于1.89亿元、2.15亿元、2.35亿元。否则招商蛇口及深圳地产将进行相应股份或现金补偿。
   
招商中航强强联合,优势互补叠加科技赋能,物管行业旗舰企业在望。我们认为此次交易完成后,公司将在股东背景、业务互补、规模拓展等多个层面受益:1、汇集两大强势央企股东背景,物业管理旗舰企业战略清晰;2、机构类与住宅类优势业务长板互补、资源共享降费增效;3、拓展在管规模,提升利润水平,充分体现规模竞争优势;4、科技赋能行业未来,平台整合抢占行业信息化先机;5、招商物业作为房地产全价值链综合服务商,未来利润率有望回升。
   
估值分析:我们以2020年的盈利预测和估值来看,合并之后物业板块估值合计113.5亿-136.2亿,中航善达地产业务估值为31.65亿-36.93亿元,增发后股份数为10.60亿股,合理股价应在13.69-16.33元。
   
盈利预测与投资评级:作为A股物业服务板块的稀缺标的,我们长期看好公司的业务拓展能力和物业运营能力。预计19-20年EPS分别为0.32、0.38元(暂不考虑招商物业),维持“买入”评级。
   
风险提示:重组失败,物业拓展不及预期,公司地产项目减值。