整体营收略有下降、开发业务战略性收缩:公司2019年上半年实现营业收入25.8亿元,同比下降7.66%,主要是房地产开发结算减少,开发结算收入4.5亿元,占公司营业收入的17.48%,同比下降55.70%。公司重组之后,物业资产管理业务逐步成为公司主要收入来源,且未来公司战略将聚焦物业资产管理业务,围绕这一方向,公司继续推动剩余房地产开发项目的转让工作,持续优化资产结构。
   
物管面积同比大增37%、物管利润率有所提升:公司物业管理业务营收占总营收77.36%,2019年上半年实现物管收入19.96亿元,同比增长21.19%,实现净利润1.03亿元,同比增长35.9%;物业净利率5.16%,同比提升0.6pct。截至2019年6月,中航物业全国物业管理项目613个(同比多增138个),管理面积7634万平方米,同比大增37%。公司物业管理业务持续创新,加快科技应用能力建设,加大对智慧物业π平台的研发投入,此外,根据组织架构和职能设置调整制订了全新的管控模式。
   
重组招商物业完成后、A股物业龙头启航:公司拟收购招商物业,根据方案,重组成功后公司第一大股东为招商蛇口,公司将持有招商物业100%的股权。并购完成后中航善达物业管理面积近1.5亿平,中航善达将成为招商蛇口全资公司,量、质优势有望加持,将成为A股物业龙头。如若重组成功,19/20/21年备考营收分别为127.05/149.19/182.61亿元,备考归母净利润分别为6.6/7.7/9.2亿元。
   
投资建议:
   
公司整体营收因开发业务收缩略有下降,但物业营收增长21%、物管面积增加37%、物管净利润达到5.16%,未来如果和招商物业重组成功,有望成为A股物业龙头,由于公司物业收入大幅增加,我们将公司2019-2021年有望实现营业收入分别由59.5亿元/67.4亿元/79.3亿元上调为74.15亿元、87亿元、106.3亿元,预计实现归母净利润3.5亿元/4.4亿元/5.4亿元不变,对应EPS分别为0.52/0.67/0.81元。维持“买入”评级,6个月目标价14.56元。
   
风险提示:房地产周期波动,商业地产运营不及预期,重组进展不及预期。