19H1业绩同比-33%,源于地产业务萎缩,物管业绩同比+36%、量质齐升公司 19H1实现营业收入 25.8亿元,同比-7.7%;归母净利润 0.85亿元,同比-32.6%;基本每股收益 0.127元,同比-32.6%;毛利率和归母净利率分别为 20.5%和 3.3%,较 18H1分别下降 2.2pct 和 1.2pct;三项费用率为 13.0%,同比下降0.4pct。营收结构上,物业管理业务、房地产开发与经营、建筑业、服务业及其他业务分别实现营收 20.0、 4.5、 0.6、 0.7亿元,分别同比+21.2%、 -55.7%、-4.8%、 +11.5%,分别占比 77.4%、 17.5%、 2.4%、 2.7%,公司营收规模下降主要源于房地产开发业务较上年减少。物业管理业务、房地产开发与经营、建筑业、服务业及其他业务分别实现净利润 1.03、 -0.25、 0.02、 0.05亿元,其中,物业管理业务业绩同比+36%,净利率提升至 5.2%,获得量质齐升。
   
在管面积达 7,643万方、 较 18年末+44%, 估算中航物业全年业绩同比+43%截至 19H1末, 公司物业管理项目共 613个,管理面积达 7,634万平米, 较 18年末+43.8%,获跨越式增长。 目前物管业务布局珠三角、长三角、华中、华北、华南各个区域,拥有庞大的机构物业客户服务群体。 19H1,公司实现年度新签合同额 6.07亿元,同比+16.7%。 19H1,公司物业管理业务实现营收 20.0亿元,同比+21.2%;实现净利润 1.03亿元,同比+35.9%, 物业净利率 5.2%, 同比+0.6pct, 较 18年+0.8pct,根据公司 14-18年上半年营收、 业绩分别占比全年平均 43%、 44%,并且假设上下半年净利率保持稳定,同时考虑 19H1末管理规模大幅提升,我们估算全年物管业绩有望超 2.3亿,同比超+43%;考虑中航物业和招商物业合并之后,合计物管业绩将超 4亿元,同比超+30%。
   
央企整合打造非住宅物管龙头,合并后在管超 1.5亿方, 料将实现量质齐升7月 25日, 公司公告关于招商蛇口购买中航善达 22.35%股份已获得国务院国资委批复。 18年末,招商物业在管面积超 7,500万方,若合并后将超过 1.5亿方,在管规模将处行业前列。中航物业在机构类物业长期占据市场领先地位,同时招商系拥有大量的商办物业、 如深圳前海、太子湾和蛇口等,再借助中航九方商业经营的轻资产管理模式,公司将在非住宅物管方面拥有强大优势。 此外,招商物业后续定位有望逐步从“成本中心”转向“利润中心”,且主流物业公司上市后利润率均有明显提升,公司有望在重组和改革中获得量质提升。
   
公布股东回报规划,重视投资回报,物管业绩持续稳定,有望实现高分红公司 7月 31日公告三年(2018-2020年)股东回报规划, 公司在实现盈利且现金能够满足公司持续经营和长期发展的前提下,将坚持以现金分红为主的分配政策, 公司将综合考虑发展阶段、盈利水平等因素,提出差异化的现金分红政策,现金分红比例最低分别为 80%、 40%、 20%。考虑到物管行业业绩稳定增长,现金流持续稳定,公司业绩有望稳定持续增长,并维持较高分红比例。
   
投资建议:物管业绩量质齐升,管理规模跨越式增长,维持“强推” 评级中航善达逐步剥离地产开发业务,战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强强联合,合并后在管面积超 1.5亿方,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招商局集团背景,后续规模扩张得以较强保障。招商物业定位提升,将逐步从“成本中心”转向“利润中心”,同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润率提升,实现量质提升, 我们预计 19年合并后物管业绩合计将超 4.0亿, 鉴于公司上半年中航物业业绩和管理规模超预期,我们小幅上调目标价至 15.00元, 维持“ 强推” 评级。
   
风险提示:重组失败、交易对价过高、物业管理拓展不及预期。