公司于近日发布公告确定其发行股份收购招商物业的交易对价,最终评估价为 29.9亿元, 对应招商物业 2018年净利润约 20倍 PE;发行完成后公司总股本为 10.6亿股,招商蛇口将成为公司第一大股东,合计持有上市公司 51.16%的股份。
   
重组定价符合预期, 估值仍具提升空间。 参照上周五收盘价,新中航善达物管业务对应 18年 PE 为 34倍; 招商物业则承诺 2019、 20、 21年净利润不低于 1.59、 1.89、 2.15亿元,保守考虑下,新中航善达 2019年 PE 仅为 22倍,与港股龙头物管企业相比仍有较大空间。考虑公司作为 A 股稀缺的优质物业管理标的,公司有理由享受估值溢价。
   
在管面积接近 1.5亿方, 物管龙头蓄势启航。 目前中航善达、招商物业的在管面积分别为 7634、 7082万平米,合并后的在管面积接近 1.5亿平米,并且具备住宅、机构物业双重基因。 重组完成后的新中航善达作为招商局集团旗下唯一的上市物管平台,必将获得其大力支持,公司将充分受益于招商局集团的强大实力与多元业态组合,此次受托管理四个购物中心仅是开端。
   
多方因素推动利润修复。 2018年,中航物业与招商物业的净利率分别为 4.4%、 4.9%,较已上市物管公司的净利率存在较大差距。随着本次重组交易的完成,公司将背靠招商局集团,未来的规模增长确定性有所加强;同时,公司将由房企下属的成本、品牌中心转为利润中心,伴以科技赋能、增值服务带来的人均效能提升,公司的利润率有望得到修复,进而超额实现原定的业绩承诺目标。而这一利润修复的进程,已在众多港股上市物管公司中多次得到验证。
   
维持公司买入评级, 假设 2019年年内完成重组,招商物业业绩并表,预计公司 2019、 2020、 2021年 EPS 分别为 0.46、 0.65、 0.91元,对应PE 分别为 31、 22、 15.8倍。 给予公司物管业务 20年 25倍 PE, 目标价为 18.5元。
   
风险提示: 盈利修复不及预期,增量项目交付速度过慢。